令和2年度税制改正により、令和2年10月1日以後取得する「居住用賃貸建物」については、原則として消費税の仕入税額控除ができなくなります。（経過措置により、令和2年3月31日までに締結した契約に基づき令和2年10月1日以後に取得する居住用賃貸建物については対象外とされます。）
また、仕入税額控除の制限を受けた場合であっても、居住用賃貸建物は「高額特定資産」の取得に該当し、一定期間は消費税の納税義務の免除の特例が受けられなくなる点にも注意をしなければなりません。
（1）居住用賃貸建物と高額特定資産の適用関係
高額特定資産等について、居住用賃貸建物に係る仕入税額控除の制限の規定が適用された場合であっても、高額特定資産を取得した場合等の納税義務の免除の特例の規定は適用されます。（消費税基本通達1-5-30）
消費税の納税義務は、原則として、基準期間（個人の場合は前々年、法人の場合は原則として前々事業年度）の課税売上高が1,000万円超か否かによって判定されますが、基準期間における課税売上高が1,000万円以下であっても、居住用賃貸建物の取得により下記（2）の適用を受けてしまうことがあります。
つまり、居住用賃貸建物を取得しても消費税の計算上は控除されないどころか、消費税の納税義務まで免除されないこととなる可能性があります。今後、居住用賃貸建物の取得を予定する消費税の課税事業者は簡易課税制度の選択も検討する必要があるかもしれません。
※「居住用賃貸建物」とは、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物であって高額特定資産又は調整対象自己建設高額資産に該当するものを言います。
※「高額特定資産」とは、一の取引の単位につき、課税仕入れに係る支払対価の額（税抜き）が1,000万円以上の棚卸資産又は調整対象固定資産を言います。
※「調整対象固定資産」とは、棚卸資産以外の資産で、建物及び附属設備、構築物、機械及び装置、船舶、航空機、車両及び運搬具、工具、器具及び備品、鉱業権その他の資産で、一の取引単位の価額（税抜き）が100万円以上のものを言います。
（2）高額特定資産を取得した場合等の納税義務の免除の特例
事業者が、簡易課税制度の適用を受けない課税期間中に高額特定資産の課税仕入れを行った場合には、その高額特定資産の仕入れ等の日の属する課税期間の翌課税期間からその高額特定資産の仕入れ等の日の属する課税期間の初日以後3年を経過する日の属する課税期間までの各課税期間における課税資産の譲渡等及び特定課税仕入れについては、納税義務の免除は、適用されません。（消費税法12-4①）